வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 8

அடமான சொத்து விற்பனை

சொத்து கையகப்படுத்துதல் அறிவிக்கை வெளியிட்டு முப்பது நாட்கள் கழித்து சொத்து விற்பனை செய்ய அறிவிக்கை வெளியிடலாம் என ஏற்கனவே பார்த்தோம்.  அதன் படி வங்கி சொத்து விற்பனை தொடர்பாக செய்தி தாளில் விளம்பரம் வெளியிடும் அது தமிழ் மற்றும் ஆங்கில செய்தி தாளாக இருக்கும். இதற்கும் ரூ. 25000 முதல் ரூ.50000 வரை ஆகும்.  இந்த செலவும் கடன்தாரர் தலையில்.

மேற்படி சட்டம் கீழ்கண்ட விற்பனை முறையை அங்கீகரிக்கிறது.  ஆயினும் பெரும்பான்மையான வங்கிகள் பொது ஏல முறை அல்லது சீலிட்ட டெண்டர் முறையில் அதிக விலை கோருபவருக்கு தீர்மானித்து விற்பனை செய்கிறது.

·         பொது ஏலம் மற்றும் விலைபுள்ளி கோருதல்

·         கடன்தாரர் ஒப்புதலுடன் விற்பனை

·         தனிப்பட்ட விற்பனை

·         மூன்று விலைபுள்ளி கோரி விற்பனை

பொது ஏலம் மற்றும் விலைபுள்ளி கோருதல்

அனைத்து வங்கிகளும் சொத்துக்களை விற்பதற்கு இந்த முறையையே கையாளுகின்றனர்.  எங்கு எப்படி உள்ளதோ அவ்வாறே விற்பனை (as is what basis  and as it where basis) என்று விளம்பரம் செய்து விற்பனை செய்வர்.  விளம்பரம் செய்து 30 நாட்கள் கழித்தே சொத்து விற்கப்படும்.  

ஏலத்தில் கலந்து கொள்ள விரும்புவர் குறைந்தபட்ச ஏலத் தொகையில் 10%  தொகையை முன் வைப்பு தொகையாக வங்கி வரைவு மூலம் செலுத்த வேண்டும்.  நிராகரிக்கப்பட்ட ஏலதாரர்களுக்கு அத்தொகை அதாவது வங்கி வரைவோலையை உடனடியாக திருப்பி தந்து விடுவர்.

விற்பனை தேதியன்று கடன்தாரர் பணம் செலுத்தினால், விற்பனை நிறுத்தி வைக்கவும், விற்பனையை ரத்து செய்யவும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரிக்கு அதிகாரம் உண்டு.  எந்த ஒரு காரணமும் தெரிவிக்காமல் விற்பனையை தள்ளி வைக்கவோ நிறுத்தவோ அவருக்கு அதிகாரம் உண்டு.  

ஒரு சொத்தின் குறைந்தபட்ச விலை ரூ.10 இலட்சமாக வங்கி நிர்ணயிக்க,   வங்கி 5 விலை புள்ளிகளை பெற்றிருக்கிறது.   அதை சமர்பித்தவர்கள் முன்னிலையில் திறப்பார்கள்.   பொது ஏலம் எனில் அதிக விலை கோரியவரின் தொகையிலிருந்து ஏலம் தொடங்கும்  உதாரணமாக ஐந்தில் ஒருவர் ரூ. 11 இலட்சம் என கோரியிருந்தால் அதிலிருந்து ஏலம் தொடங்கும்.  முடிவில் அதிகபட்ச தொகை கோருபவருக்கு விற்பனை உறுதி கடிதம் வழங்கப்படும். வெற்றிப் பெற்ற ஏலதாரர்   ஏலத்தொகையில் 25℅ அன்றே செலுத்த வேண்டும்.  மீதமுள்ள 75℅ தொகையை அடுத்த 15 நாட்களுக்குள் செலுத்த வேண்டும். 

பொதுவாக ஒரிரு நாட்கள் தள்ளி போனால் வங்கிகள் 75℅ தொகையை பெற்றுக் கொள்கிறார்கள்.  ஆனால் சில அதிகாரிகள் 15 நாட்களுக்குள் அத் தொகை செலுத்தப்படவில்லையெனில்  ஏலத்தை ரத்து செய்வதோடு நீங்கள் செலுத்திய 25℅ தொகையை (forfeit) திருப்பி தர இயலாது சட்டப்படி கடிதம் அனுப்புவர்.  எனவே வங்கி மூலம் சொத்து வாங்குபவர் இதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும்

முழு தொகையும் செலுத்திய பின்பு வங்கி விற்பனை சான்றிதழ் (Sales Certificate) வழங்கும்.  தங்களுக்கு வசதியான ஒரு நாளில் பத்திர பதிவு அலுவலகத்தில் முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்தி சொத்தை நீங்கள் பதிவு செய்து கொள்ளலாம். வங்கியின் சார்பாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரி கையெழுத்திடுவார். அதற்கான கட்டணம் மற்றும் செலவுத் தொகையை ஏலதாரர்  ஏற்க வேண்டும். 

மேற்படி சட்டத்தின் படி விற்பனை சான்றிதழ் (Sales Certificate) மட்டும் போதும்.   அதை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற கட்டாயம் கிடையாது. ஆனால்  பத்திரப் பதிவு அலுவலத்தில் தங்கள் பெயர் இடம் பெறாது. வில்லங்க சான்றிதழ் மற்றும் பிற ஆவணங்களில் முந்தைய சொத்துடமையாளர் பெயர் இருக்கும்.  மேலும் தேவையற்ற பிரச்சனைகளை தவிர்க்க பதிவு செய்து கொள்வது நலம்.

முழு பணம் செலுத்தியவுடன் தங்களுக்கு வங்கி தன்னிடம் அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்து பத்திரம் மற்றும் அதன் தாய் பத்திரம், சிட்டா, அங்கல் மற்றும் அதன் இணைப்பு ஆவணங்களை உங்களிடம் வழங்குவர்.  அதோடு குறிப்பிட்ட சொத்தை உங்கள் வசம் ஒப்படைக்க வேண்டும்.  இதன்மூலம் சொத்து உங்கள் வசம் வருகிறது.  

கடன்தாரர் ஒப்புதலுடன் விற்பனை

தங்களுக்கு ஒரளவு பொருள் விளங்கும், இருப்பினும் இதை சற்று பார்ப்போம். இங்கு கடன்தாரர் சொத்தை வாங்கும் விருப்பமுள்ள நபரை அவரே தேர்ந்தெடுத்து அவருக்கு அடமான சொத்தை குறிப்பிட்ட விலைக்கு விற்பதற்கு தனக்கு ஆட்சேபனை ஏதம் இல்லை என எழுத்து மூலம் வங்கிக்கு தெரிவிக்கிறார்.  வங்கியும் தனக்கு எவ்வித இழப்பும் இல்லாத பட்சத்தில் இதை அங்கீகரித்து கடன்தாரர் சார்பில் விற்பனை பத்திரம் செய்து கொடுக்கும் மேற்கண்ட முறையில் விவரிக்கபட்டுள்ளபடி.

இதனால் வங்கிக்கு என்ன நன்மை, கடன்தாரருக்கு என்ன நன்மை.  வங்கிக்கு ஒரு கணக்கு அதிக தொந்தரவுகளின்றி முடிவடைகிறது.  கடன்தாரருக்கு  சொத்து வாங்கியவரிடமிருந்து தனிப்பட்ட முறையில் பணம் பெற வாய்ப்பிருக்கிறது.

தனிப்பட்ட விற்பனை

வங்கியானது ஒரு சொத்தை விற்க முயற்சி செய்கிறது.  அது ஓன்று மேற்பட்ட தடவை தோல்வியடைகிறது.  அதாவது  அடமான சொத்தை யாரும் வாங்க முன் வரவில்லை.

இவ்வாறான சமயங்களில்  முந்தைய குறைந்தபட்ச விலையை காட்டிலும் 10℅  குறைத்து விற்க முயற்சி செய்வர்.  அவ்வாறு போகாத நேரத்தில்.  யாராவது வங்கியை அணுகி தனக்கு மட்டுமே கிடைக்கும் பட்சதில் வங்கிக்கு குறிப்பிட்ட தொகையை செலுத்த தயாராக இருப்பதாக தெரிவிக்கும்பட்சத்தில் இவ்வாறான விற்பனையை முடிவு செய்வர்.

இந்தமுறை விற்பனையில் விளம்பரம் தவிர்க்கப்படும்.  ஆனால் கடன்தாரருக்கு ஒரு அறிவிக்கை அனுப்பப்படும்.  அதில் ஆட்சேபனை ஏதேனும் இருப்பின் தெரிவிக்கவும் அதைவிட கூடுதல் தொகை யாரேனும் இருந்தால் அவர்களை கடன்தாரர் வங்கிக்கு அறிமுகப்படுத்தலாம் என தெரிவிப்பார்.   முடிவில் வங்கி விற்பனையை மேற்கண்ட முறையில் நிறைவேற்றும்.

மூன்று விலைபுள்ளி கோரி விற்பனை

எந்தவொரு வங்கியும் இந்தவகையை பின்பற்றுவதில்லை.   குறைந்தபட்ச விலையை குறிப்பிட்டு  தன்னுடைய பட்டியலில்லுள்ள  அதாவது சொத்து வாங்க விருப்பமுள்ள  மூன்று நபர்களுக்கு அனுப்பி விலை கோருவர்.  பிறகு அதில் யார் அதிகமாக குறிப்பிட்டிருக்கிறாரோ அவருக்கு சொத்தை விற்பனை செய்வர்.  இதை சில ASSETS RECONSTRUCTION COMPANIES (ARC) நிறுவனங்கள் செய்து வருகின்றன. அதுவும் ஏற்கனவே விற்பனை தோல்வி அடைந்திருந்தால் அல்லது கடன்தாரர்  அதிக தொந்தரவு கொடுத்திருந்தால்.

இது தொடர்பான சந்தேகங்கள், விளக்கங்கள், கேள்விகள் இருப்பின் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.  தெரிந்ததை பகிர்ந்து கொள்ள ஆவலாயிருக்கிறேன்

இதையும் படியுங்கள்

                     அத்தியாயம் 7                  

                                               அத்தியாயம் 6

                                               அத்தியாயம் 5 

                             அத்தியாயம் 4 

                             அத்தியாயம் 3 

                             அத்தியாயம் 2 

                                              அத்தியாயம் 1 

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 7

மூன்றுவிதமான விலை மதிப்பீடு

ஒரு சொத்திற்கு மூன்று விலையா? ஏன்? எதற்கு?  வங்கிக்கு ஏதேனும் உள்நோக்கம் உள்ளதா?

அப்படி ஏதும் இல்லை.  எந்தவொரு வங்கி அதிகாரியும்  வெளிபடையாக இயங்குபவர்.  விலையை அங்கீகரிப்பது ஒரு குழுதான்.  தனிப்பட்ட அதிகாரிக்கு எவ்வித அதிகாரமும் இதில் கிடையாது.  

விலை மதிப்பீடு செய்ய இதற்கென படித்த மதிப்பீட்டாளர்கள் இருக்கின்றனர்.  அவர்கள் அளிக்கும் விலை மதிப்பீட்டு விவரமே மூன்றுவிதமான விலை அவை

   ü           வழிகாட்டி விலை

   ü         சந்தை விலை

   ü         கட்டாய விற்பனை விலை

வழிகாட்டி விலை

இது அரசின் வழிகாட்டி விலை (guide line value)  தமிழகத்தை பொறுத்தவரை இந்த விவரத்தை தமிழ்நாடு அரசின் பத்திரப்பதிவு துறையின் தளமான www.tnreginet.net  சொத்துக்களின் சர்வே எண் அளித்தோ அல்லது தெருவின் பெயர் அளித்தோ தெரிந்து கொள்ளலாம்.  இந்தவிலை சந்தை விலையாக இருக்க முடியாது ஒன்று அதிகமாக இருக்கும் அல்லது குறைவாக இருக்கும்.   பிறகு எதற்கு இந்த விலை? 

உதாரணத்திற்கு உஸ்மான் சாலையின் ஒரு கிரவுண்ட் வழிகாட்டி விலை உஸ்மான் சாலை விலை   ரூ.2.88 கோடி சந்தை விலை 5 கோடி முதல் 15 கோடி என்று சொல்லிக் கொள்கிறார்கள்.  ஆனால் நீங்கள் பத்திரம் வாங்க வேண்டியது வழிகாட்டி மதிப்பான  விலைக்குதான்.   இது தனிப்பட்ட கொடுக்கல் வாங்கலில். 

உதாரணமாக இதே சாலையில் வங்கி ஒரு கிரவுண்ட் இடத்தை ரூ.15 கோடிக்கு விற்கிறது என்றால் வாங்குபவர் ரூ.15  கோடிக்கு பத்திர செலவு செய்ய வேண்டும்.

மேற்கண்ட முதல் நடவடிக்கையில் ரூ.15 கோடி கொடுத்திருந்தாலும் ரூ. 2,88 கோடிக்கு பத்திரச் செலவு செய்தால் போதுமானது.  ஆனால் வங்கியில் சொத்து வாங்கினால் ரூ. 15 கோடிக்க பத்திர செலவு செய்தே ஆகவேண்டும்.  தப்பிக்க இயலாது. 

தமிழ்நாட்டில்

முத்திரைக் கட்டணம்      8 சதவிதம்

பத்திரப் பதிவு கட்டணம் 1 சதவிதம்  ஆக 9 சதவீதம் செலவு செய்ய வேண்டும்.

ம்...........  இன்னொன்று,,,, கறுப்பு வெள்ளை பண பரிமாற்றம் என்னவென  யாருக்கும் சந்தேமிருந்தால் தெரிந்துக் கொள்ளுங்கள்.  மேற்கண்ட நடவடிக்கையே அது.

சமயத்தில் சொத்து மதிப்பு ஒரு கோடி ஆனால் பத்திர செலவு  இரண்டு கோடிக்கு.  ஆம் அரசுக்கு வருமானம்.  வேறுவழியில்லை.

சந்தை விலை

தலைப்பே சொல்கிறது.  இது சந்தையில் உள்ள விலை ஆம் மேற்கண்ட ரூ.15 கோடி என்பது சந்தை விலை.  சரி வங்கி சொத்தை சந்தை விலைக்கு விற்க முடியுமா?  முடியும் ஆனால் எல்லா நேரங்களிலும் அல்ல. 

என்ன என்னுடைய சொத்தை நட்டத்திற்கு வங்கி விற்குமா? அதற்கு வங்கி பொறுப்பேற்குமா?

வங்கியின் நோக்கம் அதுவல்ல.  ஆனால் சொத்தை விற்க வேண்டும்.  கடன்தாரருக்கு சொத்தை விற்க விருப்பமில்லை அல்லது அதிகவிலைக்கு சொத்தை விற்க வேண்டும்.

 கட்டாய விற்பனை விலை

அடமான சொத்தை விற்றே ஆக வேண்டுமென்ற நிலை இருப்பதால்  சந்தை விலையை காட்டிலும் 10 முதல் 15 சதவீதம் குறைவான விலையை மதிப்பிடுவார்கள்.  இதுவே கட்டாய விற்பனை விலை.  இதன் நோக்கம் அதிகமான நபர்களை ஏலத்தில் பங்கு பெற செய்வதாகும்.  சமயத்தில்  சந்தை விலையை காட்டிலும் கூடுதல் விலைக்கு அடமான சொத்து ஏலத்தில் விற்கப்படும்.   இது எல்லா ஏலத்திலும் நடைபெறுவதில்லை. சொத்தின் இருப்பிடம் மற்றும் தன்மையை பொறுத்து அமைகிறது.

அடமான சொத்தை விற்பதற்கு அனைத்து ஏற்பாடுகளும் தயார். அடுத்து விற்பனை.  எப்படி நடைபெறும், எனது சொத்தை நானே எலத்தில் கலந்து கொண்டு எடுத்துக் கொள்ள முடியுமா? ஏலம் எப்படி நடை பெறும்

இதையும் படியுங்கள்

                     அத்தியாயம் 6

                                               அத்தியாயம் 5

                             அத்தியாயம் 4

                             அத்தியாயம் 3

                             அத்தியாயம் 2

                             அத்தியாயம் 1

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 6

Physical  Possession:

சொத்தை கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கையில் வங்கி நேரடியாகவோ அல்லது வங்கி சார்பில் முகவர் அமைத்தோ சொத்தை கையகப்படுத்தலாம்.  மத்திய வங்கி (Reserve Bank of India) இதற்கு அனுமதி வழங்கியுள்ளது.

Ø  வங்கி கையகப்படுத்துதல்

Ø  வங்கி முகவர் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

Ø  வங்கி நீதிமன்றம் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

Ø  வங்கி மாவட்ட ஆட்சியர் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

வங்கி அதிகாரி கையகப்படுத்துதல்

வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரி (Chief Manager and above) தன் சக அதிகாரிகளோடு அடமான சொத்திற்கு வந்து உரிமையாளரோ அல்லது வாடகைக்கு இருப்பவரோ இருந்தால் அவர்க்ளை வெளியேற்றி சொத்தை தன் பொறுப்பில் எடுத்துக் கொள்வார்.  அவ்வாறு எடுக்கும் போது அங்குள்ள பொருட்களை கணக்கெடுத்து குறித்துக் கொள்ளவார்.  இந் நடவடிக்கைகள் அனைத்தும் நிழற்படம் எடுத்தோ, காணொளி படம் எடுத்தோ வைத்துக் கொள்வார்.   மேற்கண்ட கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கைகளை குறிப்பெழுதி, இரு சாட்சி கையெழுத்து பெற்றுக் கொள்வார்.

தேவைப்படின் அடமான சொத்து தன் பொறுப்பில் உள்ளதால் காப்பீடு மற்றும் காவலுக்கு ஆள் நியமிப்பார்.  இதன் செலவுகள் அனைத்து கடன்தாரரே செலுத்த வேண்டும்.  இல்லையென்றால் அவர் கணக்கில் ஏற்றப்படும்

இது போன்ற நடவடிக்கைகளை ஒரு சில துணிச்சல்மிக்க வங்கி அதிகாரிகள் மட்டுமே மேற்கொள்கின்றனர்.

வங்கி, முகவர் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

அஞ்சா நெஞ்சருக்கும் சில நேரங்களில் துணை தேவைப்படும் அப்போது முகவர்களை நியமித்துக் கொள்வர். இது ஒன்றுமில்லை கூட்டம் சேர்ப்பது.  முகவர்கள் வங்கி அதிகாரியின் சொல்படி நடப்பவர்கள்.  அனைத்து நடவடிக்கைகளும் வங்கியின் பேரால் நடைபெறுவதால்  வங்கி அதிகாரியின்றி முகவர்கள் இந் நடவடிக்கையில் நேரடியாக இறங்க மாட்டார்கள்.  இதில் அனைத்து வேலைகளையும் முகவர் செய்வார் வங்கி அதிகாரியின் கண்காணிப்பில்.  மற்றபடி முதல் நடவடிக்கையில் உள்ள அனைத்து நடவடிக்கைகளும் நடைபெறும்.

வங்கி, நீதிமன்றம் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

Section 14 ன் படி வங்கி தலைமை (பெருநகர) குற்றவியல் நடுவர் நீதிமன்றத்தில் (CMM) ஒரு மனு தாக்கல் செய்து அடமான சொத்தை கையகப்படுத்துவார்.  வங்கியின் சார்பில் வழக்கறிஞர் மேற்கண்ட நீதிமன்றத்தில் ஒரு மனு தாக்கல் செய்வார்.  அந்த மனுவில் மனு சொத்து வங்கியின் அடமான சொத்து எனவும், கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரர் கடனை செலுத்தவில்லை என்பதால் அடமான சொத்தை கையகப்படுத்த உத்திரவிடுமாறு கோருவார்.  மனுவின் இணைப்பாக தங்கள் கடன் கோரிக்கை மனு, வங்கியுடனான கடன் ஏற்பாடு பத்திரம், ஈட்டுறுதி பத்திரம், சொத்துப் பத்திரம், சமீபத்திய வில்லங்க சான்றிதழ், 13 (2) அறிவிக்கை நகல், அதன் ஒப்புகை சீட்டு, பெயரளவு கையகப்படுத்துதல் நடந்திருந்தால் அதன் ஆதாரங்கள், ஆகியவற்றை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.  இவை அனைத்தும் சரியாக இருந்தால் வங்கியின் அங்கிகரிக்கப்பட்ட அதிகாரி ஒருநாள் நீதிமன்றம் ஒரு வாக்குமூலம் கொடுக்க வேண்டும்.  அதை ஏற்று அடுத்த பத்து நாட்களுக்கு நீதிமன்றம் சொத்தை கையக்கப்படுத்த ஆணை வெளியிடும். 

அவ்வாணையில் வழக்கறிஞர் ஆணையர் ஒருவரை நியமித்து சொத்தை கையக்கப்படுத்த குறிப்பிட்டு இருக்கும்.   ஆணையரின் ஊதியமும் அதில் குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும்.  ஆணையர் காவல் துறை உதவியோடு சொத்தை கையகப்படுத்தி வங்கியிடம் ஒப்படைப்பார்.

அடமான சொத்து பூட்டப்பட்டிருந்தால் அதை உடைத்து திறக்கும் அதிகாரமும் வழக்கறிஞர் ஆணையருக்கு உண்டு.  இது குறித்தும் ஆணை வழங்க வேண்டும் என குறிப்பிடும் பட்சத்தில் நீதிமன்றம் இதற்கும் சேர்த்தே ஆணை வழங்குகிறது.

இந்நடவடிக்கைகளை நிழற்படம் படம் எடுத்தோ காணொளி படம் எடுத்தோ வழக்கறிஞர் ஆணையர் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்வார்.

வங்கி மாவட்ட ஆட்சியர் மூலம் கையகப்படுத்துதல்

மாவட்ட ஆட்சியருக்கு நீதிமன்ற அதிகாரம் உள்ளதால் அவரிடம் வங்கி கோரிக்கை மனு கொடுக்கலாம்.   மேற்கண்ட நடவடிக்கையில் உள்ள அனைத்து ஆவணங்களையும் மூன்று நகல்களில் கையக்கப்படுத்தும் கோரிக்கை மனுவை கொடுக்க வேண்டும்.  இதை மாவட்ட ஆட்சியரின் நேர்முக உதவியாளர் (பொது) அவர்கள் பரிசீலித்து மாவட்ட ஆட்சியரின் ஆணைக்கு அனுப்பி வைப்பார்.  

மாவட்ட ஆட்சியர் அதனை ஏற்று சம்பந்தப்பட்ட அடமான சொத்து எல்லைக்குட்பட்ட வட்டாச்சியருக்கு (Thasildhar) சொத்தை கையகப்படுத்தி வங்கியிடம் அளிக்குமாறு ஆணையிடுவார். 

வட்டாட்சியர், காவல் துறை உதவியோடு அடமான சொத்தை கையகப்படுத்தி வங்கியிடம் ஒப்படைப்பார்.  அவரும் இந்நடவடிக்கைகளை நிழற்படம் மற்றும் நடவடிக்கைகளை குறிப்பெடுத்தும் வைத்துக் கொள்வார்

சரி அடமான சொத்தை வங்கி கையகப்படுத்தாமல் விற்பனை செய்ய முடியுமா? முடியும் ஆனால் விற்பனைக்கு பிறகு வங்கி மேற்கண்ட நடவடிக்கை மூலம் சொத்தை ஏலத்தில் எடுத்துவருக்கு பெற்றுக் கொடுக்கும்.  அல்லது ஏலத்தில் எடுத்தவரே சொத்தை கையகப்படுத்திக் கொள்வார்.

அடுத்த அத்தியாயம் மூன்று விதமான விலைக் குறிப்புகள் எந்த விலையை வங்கி எடுத்துக் கொள்ளும் 

இதையும் படிக்கவும்   

                                              அத்தியாயம் 5

                                              அத்தியாயம் 4

                                              அத்தியாயம் 3

                                              அத்தியாயம் 2

                                              அத்தியாயம் 1

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 5

சொத்தை கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கை

கேட்பு அறிவிக்கையில் குறிப்பிட்ட 60 நாட்கள் முடிந்தவுடன் வங்கி  சொத்தை கையகப்படுத்த SARFAESI சட்டம் 2002 ல் கண்டுள்ள விதி 13 (4) படி அடமான சொத்தை கையகப்படுத்தும்.   இந்த நடைமுறையை இருவகையாக பிரிக்கலாம். முதலாவது பெயரளவு  (Symbolic) கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கை இரண்டாவது (Physical) உண்மையில் சொத்தை கையகப்படுத்துவது ஆம் இதில் வீட்டின் உரிமையாளரை வீட்டிலிருந்து வெளியேற்றுவது.

இந்த நடவடிக்கையை சற்று விரிவாக பார்ப்போம்.  வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரி அதாவது முதன்மை மேலாளர்                (Chief Manager & above) தகுதிக்கு மேற்பட்டவர் சொத்துடமையாக்கல் அறிவிக்கையை குறிப்பிட்ட சொத்தின் மீது ஒட்டி அவ்வாறு ஒட்டியதற்கு ஆதாரமாக ஒரு நிழற்படமும் எடுத்துக் கொள்வார்.  பின்பு சொத்துடமையாக்கல் அறிவிக்கையை சொத்துடமையாக்கல் செய்யப்பட்ட நாளிலிருந்து 7 நாட்களுக்குள் இரு தினசரிகளில் அதாவது ஒரு ஆங்கிலம் மற்றும் தமிழ் தினசரி வருமாறு செய்வார்.

இதன் நோக்கம், அடமான சொத்தானது வங்கியில் அடமானத்தில் உள்ளது எனவும்,  அதன் நிலுவைத் தொகை இவ்வளவு எனவும்,  அவ்வடமான சொத்தின் மீது பொது மக்கள் எவ்வித உடன்படிக்கையோ அல்லது நடவடிக்கையோ மேற்கொள்ள கூடாது எனவும் அவ்வாறு மேற்கொள்ளும் நடவடிக்கைகள் வங்கியை கட்டுப்படுத்தாது எனவும், வேறு ஏதேனும் கடனுக்கு இணைப்பாணை வாங்கினால் அது மேற்படி வங்கியின் கடனுக்கு பிறகே செல்லுபடியாகும் என பொது மக்களுக்கு அறிவிப்பதாகும்.

தினசரியில் வெளியாகும் அறிவிக்கை ஒன்று அம் மாநில மொழியில் இருக்க வேண்டும்.   ஆங்கில தினசரியில் வருவது ஆங்கில மொழியில் இருக்க வேண்டும்.   மாநில மொழி தினசரியில் ஆங்கிலத்தில் வெளியிட கூடாது.   அம்மாநில மொழியில் மொழியாக்கம் செய்யப் பட்டிருக்க வேண்டும்.  இல்லையெனில் நீதிமன்றத்தில் நிவாரணம் கோரலாம்.  இதற்காகும் செலவு கடன்தாரர் தலையில்.   ரூ.15000 முதல் ரூ,25000 வரை ஆகலாம்.  இது வங்கி தேர்ந்தெடுக்கும் தினசரியை பொறுத்து அமையும்.  பொதுவாக இவ் விளம்பரங்களை தமிழ்நாட்டை  பொறுத்தவரை The New Indian Express மற்றும் தினமணி தினசரியில் காணலாம்.

இந்த சொத்துடமையாக்கல் வேலை முடிந்தவுடன் வங்கி 30 நாட்கள் காத்திருக்கும்.   அதாவது சொத்தை விற்பனை செய்வது தொடர்பான அறிவிக்கையை வெளியிட

சரி, இந்த 30 நாட்களில் வங்கி அமைதியாக இருக்குமா என்றால் இல்லை.  என்ன செய்வார்கள்.  கடன் வாங்கிய நீங்கள் ஏதாவது பணம் கட்ட நடவடிக்கை எடுக்கிறீர்களா என கவனிப்பார்கள்.  பிறகு அடமான சொத்தை விலை மதிப்பீட்டாளாரை கொண்டு விலை நிர்ணயம் செய்ய கோருவர்.    Valuer சொத்தை பார்வையிட்டு வங்கி விலை மதிப்பீட்டை அளிப்பார். மதிப்பீட்டாளர் மூன்று விதமான விலைகளை அளிப்பார்.  வங்கி குழு (committee) அதை பரிசீலித்து  விற்பனைத் தொகையை (Reserve Price) நிர்ணயம் செய்யும்

வங்கி கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தார்ருக்கு அடமான சொத்தை விற்க இருப்பதாகவும் எனவே கடன்தார்ரோ அல்லது ஜாமீன்தார்ரோ அடுத்த 30 நாட்களுக்கு கடன் தொகையை செலுத்தி சொத்தை மீட்டுக் கொள்ள வேண்டுமென்றும் அவ்வாறு தவறும் பட்சத்தில் சொத்தை வங்கி பொது ஏலம் மூலம் விற்பனை செய்ய நேரிடும் என்ற விற்பனை அறிவிக்கையை அனுப்பி வைக்கும்.

வங்கி அடுத்து என்ன செய்யும் – விற்பனை

அதற்கு முன் PHYSICAL POSSESSION என்றால் என்ன

 மதிப்பீட்டாளரின் மூன்று விதமான  விலை ( VALUATION)  

என்றால் என்ன

அடுத்த அத்தியாயத்தில் பார்ப்போம்


இதையும் படிக்கவும் அத்தியாயம் 4
                                              அத்தியாயம் 3
                                              அத்தியாயம் 2
                                              அத்தியாயம் 1

               

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 4

நீங்கள் நீதிமன்றதை அணுகியதால் வங்கி பெரும்பாலும் எவ்வித நிவாரணமும் வழங்க இந்நிலையில் தயங்கும்.  உங்களுக்கு உள்ள ஒரே வழி நீதி மன்றம்தான்.  திரும்ப வழக்கறிஞர் மூலம் நிவாரணம் கேட்டு மனு தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.   தங்கள் கோரிக்கையை நீதிமன்றம் செவிமடுக்கலாம் அல்லது தள்ளுபடி செய்யலாம்.  செவிமடுத்தால் கால அவகாசம் கிடைக்கும் இல்லையென்றால்

கடன் வசூல் மேல்முறையீட்டு ஆணையம், சென்னை எத்திராஜ் சாலையில் உள்ளது.  இது நான்கு மாநிலங்களில் உள்ள கடன் வசூல் தீர்ப்பாயத்தின் தீர்ப்பை எதிர்த்து மேல்முறையீடு செய்ய வகை செய்யப்பட்டுள்ளது.

இங்கு தங்களுக்கு நிவாரணம் கிடைக்கலாம்.  அதாவது கடன் வசூல் தீர்ப்பாயத்தின் கட்டளைகளை தளர்த்தலாம் அல்லது கால அவகாசம் நீட்டிக்கலாம்.  சரி இங்கு வழங்கிய கால அவகாசத்திலும் தங்கள் நிதி நிலைமை சீரடையாமல் கடன் செலுத்த இயலவில்லை எனில்.  ஆம் இருக்கவே இருக்கு உயர் நீதி மன்றம்.

உயர் நீதி மன்றமும் தங்கள் சார்பாக நீதி வழங்கலாம்.  அதாவது சொத்தை கையகப்படுத்த தடையாணை கிடைக்கும்.  இதற்குமேல் உச்ச நீதி மன்றம்...  ஆம் பணமிருந்தால் நிவாரணம் தொடரும்...

நிவாரணத்தின் விலை

நீதி மன்ற கட்டணம் தங்களின் நிலுவைத் தொகைக்கு தகுந்தாற்போல், ஒவ்வொரு நீதி மன்றத்திலும்.   வழக்கறிஞர் சேவை கட்டணம் ஒவ்வொரு நிலையிலும்.

SARFAESI சட்டம் எப்போது செல்லுபடியாகது

தங்களது நிலுவைத் தொகை ரூபாய் ஒரு லட்சத்திற்கும் குறைவாக உள்ள போது மேற்படி சட்டத்தின் மூலம் நடவடிக்கை எடுக்க இயலாது.  வட்டித் தொகை மட்டும் நிலுவையில் உள்ளபோது.

அடுத்தகட்டம்

தாங்கள் எவ்வித பணமும், கடனை திரும்பி செலுத்துவதற்கான ஆர்வமும் காண்பிக்காத பட்சத்தில் அடமான சொத்தை கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கைக்கு செல்லும்.   அது எப்படிபட்டது என்ன செய்வார்கள் அதை அடுத்த அத்தியாயத்தில் பார்ப்போம்

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம் - 3

அத்தியாயம் – 3

SARFAESI நோட்டிஸ் அதாவது கேட்பு அறிவிக்கை பெற்றவுடன் நாம் குறைகளை சுட்டி காட்டலாம். விளக்கம் கேட்கலாம். கணக்கு கேட்கலாம்.  அதற்கு வங்கி ஏழு நாட்களுக்குள் விளக்கம் அளிக்க வேண்டும் என்பது விதி. இதில் காலதாமதம் அல்லது எவ்வித பதிலும் கிடைக்க வில்லை என்றால்.  நிவாரணம் வேண்டி நீதிமன்றத்தை அணுகும் போது  இக்குறைபாட்டை தெரிவித்தும் நிவாரணம் கோரலாம்

SARFAESI நோட்டிசை எதிர்த்து நீதிமன்றம் செல்லலாமா?  செல்லலாம் அதனால் சொத்தை கையகப்படுத்தும் நடைவடிக்கை தள்ளிப் போடப் படுகிறது.

அதற்கு முன் தங்களுக்கு கிடைக்கப்பெற்ற அறிவிக்கையை எடுத்துக் கொண்டு சம்பந்தப்பட்ட வங்கி அதிகாரியை நேரில் சந்தித்து தேவையான விளக்கங்கள்/சந்தேகங்களை கேளுங்கள்.  உங்கள் நிலையை விளக்கி கூறி கால அவகாசம் கேளுங்கள். அதையும் கடிதம் மூலம் தெரிவித்து அதற்கு ஒப்புகை பெற்றுக் கொள்ளுங்கள்.  ஆனால் குறைந்தபட்ச நிலுவைத் தொகையை செலுத்துவதாக நீங்கள் கூறினால்தான் வங்கி அதிகாரி அடுத்தகட்ட நடவடிக்கையை தள்ளிப் போடுவார். இல்லையெனில் சொத்தை கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கையை தொடங்கி விடுவார்.

சரி, நான் மூன்று தவணைகளை செலுத்தி விட்டு மீண்டும் ஏதோ ஒரு சூழ்நிலையால் திரும்ப தவணைகளை சரிவர செலுத்த இயலவில்லை. அதற்குள் முதலில் அனுப்பிய நோட்டிஸ்/அறிவிக்கை அனுப்பி ஆறு மாதமோ ஒரு வருடமோ ஆகி விட்டது.  வங்கி  அதே நோட்டிசை மோற்கோள் காட்டி கையக்கப்படுத்தும் நடவடிக்கை எடுக்கலாமா? அல்ல அது காலாவதி ஆகி விட்டதா?

நினைவூட்டு அறிவிக்கை

காலாவதி ஆகவில்லை, வங்கி மேற்கொண்டு நடவடிக்கை எடுக்கலாம்,  ஆயினும் நீதிமன்ற வழி காட்டுதலின் படி அனைத்து வங்கிகளும் ஒரு நினைவூட்டை கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரருக்கு அனுப்புகிறது.  அதை  interim notice அல்லது pre takeover notice என்கிறார்கள்.  இந்த அறிவிக்கை தங்களுக்கு கிடைத்த எழு நாட்களுக்கு பிறகே வங்கி சொத்தை கையக்கப்படுத்தும்.  இதை தங்களுக்கு அனுப்பிய அறிவிக்கையில் தெரியப்படுத்தி இருப்பார்கள். இதில் ஏற்கனவே அனுப்பிய அறிவிக்கையை மேற்கோள் காட்டி, ஏதேனும் தொகை செலுத்தியிருந்தால் அதையும் குறிப்பிட்டு, தற்போதைய நிலுவைத் தொகையை தெரிவித்திருப்பார்கள் இல்லையெனில் முன்பு அனுப்பிய அறிவிக்கையையில் கண்டுள்ள தொகையை குறிப்பிட்டு மேற்கொண்டுள்ள வட்டி மற்றும் இதர செலவினங்களை நாளது தேதியிலிருந்து செலுத்த வேண்டுமென குறிப்பிட்டு இருப்பார்கள்.

கேட்பு அறிவிக்கை அனுப்பி மூன்றாண்டுகள் ஆகியிருந்தால், அவ்வறிக்கை காலவாதியாகி விட்டது என குஜராத் நீதிமன்றம் ஒரு தீர்ப்பில் குறிப்பிட்டுள்ளது.   எனவே வங்கி 13 (2) நோட்டிசை கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரருக்கு புதியதாக அனுப்ப வேண்டும்.

நிவாரணம் என்ன?

என்னிடம் பணமே இல்லை, பணம் திரட்ட ஆறு மாதமோ அல்லது ஒரு வருடமோ ஆகும்.   வங்கியும் மேற்கொண்டு கால அவகாசம் அளிக்க தயாராக இல்லை என்ன செய்யலாம் எனது கனவு இல்லத்தை காக்க?

தங்கள் கடன் ரூ.10 இலட்சத்திற்கும் அதிகமானது என்றால் கடன் வசூல் தீர்ப்பாயத்தில் வழக்கறிஞர் மூலம் நிவாரணம் கோரலாம். எத்தகைய நிவாரணம் கிடைக்கும்?

நீதிமன்றம் கடன் தொகையில் 10%  அல்லது 25%  தொகையோ அல்லது தொகை ஏதும் செலுத்த சொல்லாமலும் தடையாணை வழங்கும்.  நீதிமன்ற உத்தரவுப் படி தாங்கள் தொகையை செலுத்தும் பட்டசத்தில் தடையாணை வழக்கை முடிக்கும் வரை தொடரலாம்.  அவ்வாறு பணத்தை செலுத்தாத பட்சத்தில் நீதிமன்ற குறிப்பிட்ட கெடுவுக்கு பிறகு தடையாணை தானாக முடிவு பெறும்.

மேற்படி தொகையை ஒரே தவணையாகவோ அல்லது இரண்டு மூன்று தவணையாகவோ ஒன்று முதல் மூன்று மாத கால அவகாசத்திற்குள் செலுத்துமாறு நீதிமன்றம் உத்திரவிடும்.

நீதிமன்ற உத்திரவுபடி ஒரே தவணை மட்டும்தான் செலுத்த முடிந்தது மேற்கொண்டு செலுத்த இயலவில்லை. திரும்ப நீதிமன்ற அணுகலாமா அல்லது வங்கியை அணுகலாமா. அடுத்த அத்தியாயத்தில் பார்க்கலாம்.

இதையும் படிக்கவும் அத்தியாயம் 1

                                              அத்தியாயம் 2

வீடு – வங்கி கடன் கட்ட முடியாதவர்களின் கவனத்திற்கு அத்தியாயம்-2

நிதிச் சொத்து மறுசீரமைப்பு மற்றும் பிணை காப்பு செயலாக்கச் சட்டம் 2002, (SARFAESI Act 2002)  மத்திய அரசால் வங்கிகளுக்காக கொண்டுவரப்பட்டஒரு சட்டம்.  2002 ஆண்டுக்கு முன்வரை பொதுவான சிவில் சட்டம் கொண்டே கடன் வசூல் செய்யப்பட்டது.  வங்கிகளுக்காக 1993 ஆம் கடல் வசூல் தீர்ப்பாயம் தொடங்கப்பட்டது.  இவை பத்து லட்சங்களுக்கு மேற்ப்பட்ட கடன் வசூல் செய்வதற்கான வழக்கை நடத்துவதற்காக தொடங்கப்பட்டது.  அதற்கு குறைவான கடனை பொதுவான நீதிமன்றத்தில்தால் தொடரமுடியும்

வாராக் கடன் அல்லது வினையாற்ற இயலா சொத்து (NPA)


SARFAESI Act 2002 - Sec 13 (2) notice

சரி வீட்டு கடன் விடயத்திற்கு வருவோம்.  எந்தவொரு கடனும் வாராக் கடன் என வகை செய்யப் பட்ட பின் வசூல் நடவடிக்கை மேற்கொள்ளப்படும். ஏற்கனவே சொன்ன மாதிரி மூன்று மாதத்திற்கு மேல் உள்ள வாராக் கடன் மீது நடவடிக்கை எடுக்க அடுத்த மூன்று மாதம் வரை காத்திருப்பார்கள்.  நினைவூட்டு கடிதம் அனுப்பி பார்ப்பார்கள்.  அதாவது ஆறு மாதம் கடந்தவுடன் மேற்படி சட்டத்தின் கீழ் விதி 13 (2) படி ஒரு நோட்டிஸ் அனுப்புவார்கள்.  இது சட்டத்தின் முதல்படியும் முக்கியமான அறிவிப்பும் ஆகும். இதை கேட்பு வசூல் அறிவிக்கை அல்லது 13 (2) நோட்டிஸ், SARFAESI notice எப்படி வேண்டுமானாலும் அழைக்கலாம்.  இதை பதிவு தபாலில் ஒப்புகை சீட்டோடு (RPD) அனுப்புவார்கள்.

மேற்படி அறிவிக்கை கடன்தாரர் மற்றும் ஈட்டுறுதி கொடுத்தவர் (ஜாமீன்தாரர்) ஆகியோருக்கு அனுப்பபடும்.  ஒவ்வொருவரும் பெற்றுக் கொண்டதற்கான ஒப்புகை சீட்டை  தபால் மூலம் வங்கி பெற்றுக் கொள்ளும். இவ்வறிவிக்கை பெற்றுக் கொண்ட நாளிலிருந்து கடன்தாரர் மற்றும் ஈட்டுறுதி கொடுத்தவர் 60 நாட்களுக்குள் நிலுவைத் தொகை செலுத்தியோ அல்லது மொத்தமாகவோ கடனை தீர்த்துக் கொள்ள வேண்டும்.  அவ்வாறு செலுத்த தவறும் பட்சத்தில் வங்கி அடுத்தக் கட்ட நடவடிக்கைக்கு சென்று விடும்.

அதற்கு முன் இந்த அறிவிப்பை பற்றி சற்று விளக்கமாக பார்ப்போம்.  கடன் பெற்றவர் கடன்தாரர்.  ஈட்டுறுதி கொடுத்தவர் (guarantee) ஜாமீன்தாரர்.  இருவரும் வங்கி அனுப்பும் நோட்டிஸை பெற்றுக் கொள்ள வேண்டும். அவ்வாறு பெற்றுக் கொள்ள மறுக்கும் பட்சத்தில்லோ அல்லது யாரேனும் ஒருவர் பெற்றுக் கொள்ள இயலாத பட்சத்தில் வங்கி அதற்கு இணையான சேவை செய்ய வேண்டியுள்ளது.

அதாவது கடன்தாரர் மற்றும் ஈட்டுறுதி கொடுத்தவர் செலவில் தங்களுக்கு அனுப்பிய நோட்டிஸை தினசரி செய்தித்தாளில் வெளியிடுவர். இவை மாநில மொழியில் ஒரு தினசரியிலும் ஆங்கில தினசரியில் ஆங்கிலத்திலும் வெளியிடப்படும்.  அவ்வாறு வெளியான நாளிலிருந்து 60 நாட்கள் கணக்கிடப்படும்.  மேற்கண்ட  நோட்டிஸ் இரு தினசரியில் வெளியிட ஆகும் செலவு ரூ.15000 முதல் ரூ.20000 வரை ஆகலாம்.

இந்த அறிவிக்கையில் என்ன என்ன இருக்கும்.  கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரர் முகவரியிட்டு தங்கள் கடன் பெற்ற விவரத்தை தெரிவித்திருப்பார்கள்.  அதில் நோட்டிஸ் தேதிவரை உள்ள நிலுவைத் தொகை வட்டியோடு குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும். அந் நோட்டிசோடு மூன்று வகை இணைப்பு குறிப்புகள் குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும்.  அவையாவன

இணைப்பு 1 ல்,  கடனின் தன்மை, நாளது தேதிக்கான நிலுவைத் தொகை ஆகியவை குறிப்பிட பட்டிருக்கும்.

இணைப்பு 2 ல், கடன் பெற்ற போது கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரர் எழுதி கையொப்பமிட்ட ஆவணங்கள் அவற்றின் தேதி, அதாவது தங்களது கடன் கோரிக்கை மனு நாள், ஓப்பந்தம் ஏற்படுத்திக் கொண்ட நாள் மற்றும் கடன் தொகை, ஈட்டுறுதி கொடுத்த நாள் மற்றும் அதன் தொகை, அடமான பத்திரம் எழுதிக் கொடுத்த நாள் அதை வங்கிக்கு தாங்கள் ஏற்பு கொடுத்த நாள் என அனைத்து விவரங்கள் அடங்கியிருக்கும்

இணைப்பு 3 ல் பகுதி 1 ல் அசையும் சொத்துக்களின் விவரம் குறிப்பிடபட்டிருக்கும்.  இது வீட்டுக் கடன் பெறுவோறுக்கு பொருந்தாது.

பகுதி 2 ல் அசையா சொத்துக்களின் விவரம் முழுமையாக குறிப்பிடபட்டிருக்கும்.  அதாவது தங்களின் கிரயப் பத்திரத்திலுள்ள  சொத்து தொடர்பான அனைத்து விவரங்களும் அதன் நான்குமால்கள், மனையென்றால் அதன் பரப்பளவு, வீட்டின் பரப்பளவு அனைத்தும் தெளிவாக குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும்.

ஒன்றிற்கு மேற்பட்ட கடன்தாரர் மற்றும் ஜாமீன்தாரர் என்றாலும் மேற்கண்ட நோட்டிஸ் அனைவருக்கும் அனுப்படும்.  ஜாமீன்தாரர் எனது நன்மைகாக கையெழுத்திட்டார் அவருக்கு அனுப்ப கூடாது என கோரிக்கை வைக்க இயலாது.   ஜாமீன்தாரர் பதிலி கடன்தாரர் ஆவார்.  எனவே அவரும் கடன்தார்ராக கருதப்படுவார். 

ஒருவேளை கடனுக்காக அடமான சொத்தை விற்றும் கடன் பூர்த்தியாகவில்லையென்றாலும், கடன்தார்ரால் மீதக் கடனை செலுத்த வழியில்லை என்றாலும் ஜாமீன்தார்ரிடம்தான் மீதக் கடனை வசூல் செய்ய நேரிடும்..

சரி, எனக்கு அனுப்பிய நோட்டிஸில் குறை, அல்ல எனக்கு கால அவகாசம் வேண்டும், ஏதேனும் வழியுண்டா அதை அடுத்த அத்தியாத்தில் பார்க்கலாம்


இதையும் படிக்கவும் வீடு-வங்கிக் கடன் அத்தியாயம் 1

வங்கியில் வாங்கிய வீட்டுக் கடன் கட்ட முடியாதவர்கள் கவனத்திற்கு

எலிக்கு ஒரு வளை இருக்கும்போது தனக்கும் ஒரு இடம் வேண்டுமென எட்டு மாடியில் ஒரு மூலையில் தனக்கு ஒரு வளை கண்டு பிடிக்க, அதற்கு விலையாக தன்னுடைய 20 வருட உழைப்பை முன் கூட்டி அடமானம் வைத்து பெறுகிறான்,

உலகமாயமாக்கல், மேற்கத்திய பண்பாட்டு இறக்குமதி ஆகியவற்றால் வேலைக்கு உத்திரவாதம் என்பதும் ஒரு மாதிரிதான்

உழைக்க முடியும் என்ற நம்பிக்கையில் கடன் வாங்கியவன், கதவடைப்பு, குறைந்த கூலிக்கு வேறு ஆள் கிடைக்கிறான் என்றால், இவனை வீட்டிற்கு அனுப்புவது, இன்னும் சில காரணங்களால் கடன் கட்ட தவறுகிறான்.

மூன்று மாதங்களுக்கு மேல் வருவாய் ஈட்டாத/வாராத கடன் வராக் கடன் என வகைப்படுத்தப்படுகிறது.  2002 ஆம் ஆண்டு வரை இக்கடன்களை வசூலிக்க இயலாவிட்டால் நீதிமன்றம் மூலம் தீர்வு காணப்பட்டது.  ஆனால் 2002 ஆம் ஆண்டு நிதி, ரொக்கம் மற்றும் மறு சீரமைப்பு சட்டத்தின் படி வங்கியே நான்கிலிருந்து ஐந்து மாதங்களுக்குள் பொது ஏலம் மூலம் விற்று விட வழி செய்யப்பட்டுள்ளது.  இவ்வாறு விற்கப்படும் நிலத்தை வங்கியின் அதிகாரியே பத்திரப் பதிவு செய்யும் வகையில் சட்டம் நிறைவேற்றப்பட்டுள்ளது.

எனவே கடன் வாங்குவதற்கு முன் எவ்வளவு கடன் வேண்டும், திருப்பி செலுத்தும் வாய்ப்புகள், தன் திறன் ஆகியவற்றை முடிவு செய்து கொண்டு கடன் வாங்குவது நலம்.

வாங்கிய கடனை கட்டுவது நலம்,  அவ்வாறு முடியாத பட்சத்தில் சரியான முடிவு எடுப்பது அதனினும் நலம்,  அதற்கு

Ø  SARFAESI ACT 2002 சட்ட திட்டங்களை அறிவது சொத்தை 
    மீட்க பயன்படும்.

Ø  பணம் புரட்டுவதற்கு தேவைப் படும் காலம்,

Ø  சட்டத்தின் மூலம் கடன்தார்ருக்கு கிடைக்கும் காலம்

Ø  வங்கி எந்த நீதிமன்றம் செல்லும்

Ø  கடன் வாங்கியோர் நீதிமன்றம் செல்ல முடியுமா

Ø  அதுவரை வங்கி அமைதியாருக்குமா. 

இவற்றை அடுத்த அத்தியாத்தில் பார்கலாம்.